2026年6月1日 更新（2026年4月14日 公開）
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住宅を購入してローンを組んだ方は、住宅ローン控除で税金が戻ってくる可能性があります。
住宅ローン控除は、ローンの年末残高に応じて所得税が減額される制度です。この記事では、控除の仕組み・控除額のシミュレーション・年収別の実際に戻る額・ふるさと納税など他制度との併用注意点まで、わかりやすく解説します。
住宅ローン控除の仕組み
仕組みの基本ポイントを整理しました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末残高の0.7% |
| 控除期間 | 新築：最大13年、中古：10年 |
| 控除先 | 所得税（引ききれない分は住民税から一部控除） |
| 対象期間 | 令和4年〜令和7年に居住開始した住宅 |
たとえば、年末のローン残高が3,000万円の場合、3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円が所得税から控除されます。実際には毎年ローン残高が減るため、控除額も年々少しずつ減っていきます。
住宅タイプ別の控除額
住宅タイプによって控除の上限額と期間が変わります。認定住宅（長期優良・低炭素）は控除額・期間ともに最も有利です。
| 住宅タイプ | 年末残高の上限 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額（年間） |
|---|---|---|---|---|
| 新築（一般） | 3,000万円 | 0.7% | 10年 | 21万円 |
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 4,500万円 | 0.7% | 13年 | 31.5万円 |
| 中古 | 2,000万円 | 0.7% | 10年 | 14万円 |
これから住宅を取得する方は、認定住宅の要件を満たす物件を選ぶと、長期にわたって大きな節税効果が得られます。
いくら戻る？シミュレーション
住宅タイプ別に、控除期間トータルで戻ってくる金額をシミュレーションしました。
●ケース1：新築一般住宅（ローン残高3,000万円）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末残高 | 3,000万円 |
| 年間控除額 | 21万円（3,000万円×0.7%） |
| 控除期間 | 10年 |
| 10年間の控除総額（最大） | 約210万円 |
●ケース2：認定住宅（ローン残高4,500万円）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末残高 | 4,500万円 |
| 年間控除額 | 31.5万円（4,500万円×0.7%） |
| 控除期間 | 13年 |
| 13年間の控除総額（最大） | 約409万円 |
認定住宅は控除期間が13年と長く、一般新築（10年最大210万円）と比べて約200万円多く控除を受けられます。物件購入時に認定住宅を選ぶかどうかで、生涯の手取りに大きな差が出る計算です。
年収別の控除実額イメージ
住宅ローン控除は「所得税から引ききれない分を住民税から一部控除」する仕組みのため、所得税・住民税の納税額が控除の年間上限を下回ると、控除枠を使い切れないことがあります。年収別の控除可能額の目安はこちらです（単身・社会保険料概算ベース）。
| 年収 | 所得税（年） | 住民税からの控除上限 | 控除可能額の合計 |
|---|---|---|---|
| 年収400万円 | 約8万円 | 約9.75万円 | 約18万円 |
| 年収600万円 | 約20万円 | 約9.75万円 | 約30万円 |
| 年収800万円 | 約46万円 | 約9.75万円 | 約56万円 |
新築一般住宅（年21万円控除）なら、年収600万円以上ならフルに使い切れます。年収400万円台だと年3万円ほど使い切れない可能性があるので、ローン残高が大きくなりすぎないように調整するのが現実的です。認定住宅（年31.5万円控除）の場合は、年収700〜800万円程度を目安にフル活用できます。
対象となる条件
●床面積が50㎡以上
登記簿上の床面積で判定します。40㎡以上50㎡未満の場合は所得1,000万円以下の方のみ対象です。
●取得後6か月以内に居住を開始
住宅の新築または取得後、6か月以内に自分で住み始める必要があります。投資用や別荘は対象外です。
●控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下
年間の合計所得が2,000万円を超える年は控除を受けられません。所得が2,000万円を超えた年だけ控除が止まり、翌年以下に戻れば再開できます。
●中古住宅は築年数の要件あり
木造は築20年以内、非木造（マンション等）は築25年以内が原則です。または、一定の耐震基準を満たしていれば年数を超えても対象になります。
ふるさと納税・他控除との併用注意点
住宅ローン控除はふるさと納税やiDeCoなど他の節税制度と併用できますが、計算上の影響に注意が必要です。
●1年目は確定申告が必要＝ふるさと納税のワンストップ特例が無効化
住宅ローン控除の初年度は必ず確定申告が必要です。ワンストップ特例を使ってふるさと納税をしていた場合、特例が自動的に無効になるため、確定申告でふるさと納税の寄附金控除もまとめて申告する必要があります。寄附金受領証明書を捨てずに保管しておきます。
●2年目以降は年末調整＋ワンストップ特例の併用が可能
住宅ローン控除2年目以降は職場の年末調整で完結するため、ふるさと納税は通常通りワンストップ特例が使えます。確定申告を毎年する必要はなくなります。
●ふるさと納税の限度額に影響することがある
住宅ローン控除で住民税からの控除（最大9.75万円）を使っている場合、ふるさと納税の限度額計算がやや変わります。特に年収400〜500万円台で住宅ローン控除をフルに使っている方は、各ふるさと納税サイトのシミュレーターで「住宅ローン控除あり」のオプションを選んで限度額を確認すると安心です。
●iDeCo・小規模企業共済との併用
iDeCoや小規模企業共済の掛金は所得控除（所得から差し引かれる）なので、住宅ローン控除（税額控除＝税金から直接引かれる）とは仕組みが異なり、原則として影響なく併用できます。所得が下がるぶん住民税が下がるため、住宅ローン控除の住民税からの控除上限に届かなくなるケースがある点だけ意識します。
確定申告の手順
●1年目：確定申告が必要
ステップ1：必要書類を準備する
住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から届きます）、登記事項証明書、売買契約書などを準備します。
ステップ2：住宅借入金等特別控除計算明細書を作成する
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から作成できます。
ステップ3：確定申告書を提出する
明細書と確定申告書を税務署に提出します。e-Taxならオンラインで完結します。
●2年目以降：年末調整でOK
会社員の場合、2年目以降は職場の年末調整で控除を受けられます。税務署から届く「住宅借入金等特別控除申告書」を職場に提出するだけで済みます。
まとめ
住宅ローン控除は住宅を購入した方が使える大きな節税制度です。仕組みを理解して、ふるさと納税など他の制度とも適切に組み合わせるのがコツになります。
- 住宅ローン控除は年末残高の0.7%が所得税から控除される（引ききれない分は住民税から最大9.75万円）
- 新築は最大10年、認定住宅は13年間控除が受けられる
- 認定住宅なら13年間で最大約409万円の控除
- 年収400万円台は控除上限を使い切れない場合あり（年収600万円以上で新築一般はフル活用）
- 1年目は確定申告が必要（ふるさと納税のワンストップ特例は無効化）
- 2年目以降は年末調整＋ふるさと納税ワンストップ特例の併用OK
- 床面積50㎡以上・所得2,000万円以下が主な条件
確定申告の基本については確定申告が必要な人・不要な人【会社員・副業・フリーランス向け】、ふるさと納税の控除がちゃんと反映されているか確かめたい方はふるさと納税の控除はちゃんと反映されてる？｜6月の住民税決定通知書での確認方法もあわせてご覧ください。
